Bail commercial : demander le renouvellement avant 12 ans ne suffit pas à éviter le déplafonnement (Cass. civ. 3ème, 09/07/2026, n° 25-11167)
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07 octobre 2026
À défaut de congé délivré par le bailleur :
- le locataire qui souhaite obtenir le renouvellement de son bail peut en faire la demande à tout moment au cours de sa tacite prolongation (C. com., art. L. 145-10).
- le locataire qui souhaite obtenir le renouvellement de son bail peut en faire la demande à tout moment au cours de sa tacite prolongation (C. com., art. L. 145-10).
- lorsque sa demande de renouvellement est formée au cours de cette tacite prolongation, un nouveau bail prend effet, sauf accord des parties sur une autre date, le premier jour du trimestre civil suivant cette demande (C. com., art. L. 145-12) : il en résulte le bail précédent expire donc la veille de la prise d’effet du nouveau bail.
Or, aux termes de l’article L. 145-34du code de commerce, le plafonnement du loyer du bail renouvelé est écarté lorsque, par l’effet de la tacite prolongation, la durée du bail expiré excède douze ans.
Pour déterminer si cette durée de douze ans est dépassée, il été jugé qu'il convient de se placer à la date d’expiration du bail tacitement prolongé et non à la date à laquelle le locataire a formé sa demande de renouvellement (Cass. civ. 3ème, 09/07/2026, n° 25-11.167 inédit).
Dans cette affaire, un bail avait été renouvelé pour neuf ans à compter du 30 juin 2000, puis s’était poursuivi par tacite prolongation. Le locataire avait formé une demande de renouvellement le 14 mai 2012, alors que le bail en cours n’avait pas encore atteint une durée de douze ans.
Cependant, comme le bail renouvelé avait pris effet le 1er juillet 2012, premier jour du trimestre civil suivant la demande du locataire (C. com., art. L. 145-12), la Cour de cassation a retenu que le bail expiré avait duré douze ans et un jour : les douze années étaient accomplies à l’issue de la journée du 29 juin 2012 ; la journée du 30 juin 2012 constituait donc un jour supplémentaire.
Le seuil de douze ans étant dépassé :
- le plafonnement devait être écarté ;
- le loyer du bail renouvelé devait être fixé à la valeur locative.
En pratique : ...............................